COMMENTARY ONLINE EXCLUSIVE

Bagaimana Nasib Sektor Industri dan Perkantoran dalam Pemulihan Ekonomi 2021 di Asia Pasifik?

Pasar properti dan optimismenya di tahun 2021 | Gambar: Shutterstock

Oleh: Anisa Pinatih & Anton Adianto

Vaksinasi COVID-19 sudah mulai dilakukan dan langkah-langkah pencegahan penyebaran pandemi juga dioptimalisasikan di banyak kota di Asia-Pasifik (APAC). Beberapa pengamat memperkirakan bahwa pertumbuhan ekonomi regional akan meningkat tajam pada 2021, namun yang lain tidak seoptimis itu dan hanya mengharapkan pemulihan ringan di beberapa sector vital. Satu yang pasti adalah banyak pihak setuju bahwa prospek tahun 2021 akan lebih positif dibandingkan tahun 2020 ketika lockdown sepenuhnya menutup kegiatan ekonomi golbal.

Di pasar properti, pertanyaannya adalah apakah permintaan akan ruang seperti kantor, gedung komersial, dan logistik akan kembali ke keadaan sebelum pandemi? Kami belum tahu pasti, tetapi kami dapat melihat bagaimana preferensi konsumen telah bergeser karena karantina yang berkepanjangan dan pengaturan bentuk kerja-rumah (work-from-home) yang kini menjadi aktivitas yang normal.

Baca juga: Pemulihan Pasar Konstruksi Indonesia dan Pertumbuhan Pembangunan Gedung Tahun 2021

Prediksi peningkatan GDP dilihat dari pasar (dalam %)

Baca juga: PSBB Tahap II Pengaruhi Pertumbuhan Industri Properti?

Baca juga: Urban development through and beyond COVID-19

Hal yang menonjol terjadi adalah pergeseran dari ritel fisik ke ritel online karena bisnis e-commerce telah meningkat sebelum pandemi melanda, dan lockdown semakin membuatnya booming. Hal ini berarti bahwa mungkin ada ekspansi berkelanjutan dalam bidang logistik, gudang, dan proyek infrastruktur terkait.

SEKTOR INDUSTRI
Di Singapura, lebih dari 21 juta barang bernilai rendah (low-valued good) yang melalui pos pemeriksaan kargo udara telah dibersihkan oleh Otoritas Imigrasi dan Pos Pemeriksaan (Immigration and Checkpoints Authority atau ICA) pada tahun 2020, dua kali lipat dari jumlah 10,5 juta pada tahun 2019.

Tindakan pemutus sirkuit dan pembatasan perjalanan memberikan dampak bagi konsumen untuk beralih ke e-commerce dan belanja online bagi kebutuhan sehari-hari, rekreasi, dan hiburan mereka. Preferensi terhadap ritel fisik tetap berlaku, tetapi tampaknya ada konsep dan format ritel yang semakin beragam yang muncul untuk memenuhi preferensi dan kebiasaan konsumen yang turut berubah.

Colliers memprediksikan sektor logistik dan industri di APAC akan terus berkembang. Gudang logistik di kota-kota populer seperti Beijing dan Shanghai memiliki space yang terbatas sehingga penyewa dan pemilik dapat mengalihkannya ke lokasi yang jauh dari pusat-pusat kota. Singapura memiliki keunggulan kompetitif di pasar Asia dengan saham Grade A per kapita berdasarkan GFA adalah 0,8 meter persegi (dibandingkan dengan di bawah 0,2 meter persegi di Osaka atau Cina Selatan). Dengan demikian, Singapura melihat pertumbuhan sewa lima tahun rata-rata sebesar 0,8 persen.

Sejalan dengan Colliers, pada kuartal pertama 2021, JTC Corporation menyebutkan bahwa tingkat hunian untuk keseluruhan pasar properti industri akan naik 0,1 poin secara persentase pada setiap kuartal dan 0,8 poin persentase per tahun menjadi 90%. Di antara segmen pasar, tingkat hunian untuk ruang pabrik dengan banyak pengguna juga naik. Sementara itu, tingkat hunian untuk pabrik pengguna tunggal, kawasan bisnis, dan segmen gudang semuanya turun.

JTC Corporation juga menyatakan bahwa harga dan rental terus pulih pada kuartal pertama 2021 dengan kenaikan 0,9% dan 0,6% masing-masing dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Pada kuartal kedua 2021 mungkin akan terus mengalami peningkatan dan potensi kenaikan hunian kemungkinan akan diimbangi oleh penyelesaian proyek baru dan peningkatan pasokan ke pasar.

Di Indonesia, terutama di sekitar Jakarta (Jabodetabek atau Greater Jakarta), terdapat dua proyek besar pergudangan logistik yang baru selesai dibangun pada kuartal pertama ini. Menurut JLL Indonesia, diperkirakan akan tersedia sekitar 175.000 meter persegi gudang baru lainnya hingga akhir 2021. Penyediaan ruang terbesar datang dari sektor perdagangan online, selain dari pembangunan spekulatif yang sudah diinisiasi sebelumnya. Perusahaan logistic pihak ketiga, FMCG, dan perusahaan e-commerce diprediksi akan menjadi penyewa terbesar.

Pergudangan logistik di Jabodetabek | Sumber: JLL Indonesia

Baca juga: Relokasi Pabrik AS ke Brebes, Angin Segar Bagi Sektor Properti Indonesia

Khusus di Malaysia, munculnya permintaan karet untuk Alat Pelindung Diri (APD) dan lonjakan penggunaan e-commerce telah mendorong investasi sebesar RM 37 miliar sejak dimulainya pandemi (sesuai laporan CBRE | WTW). Beberapa kesepakatan transaksi tanah juga masuk di dalamnya, seperti untuk medis, logistik, pusat data, serta minyak, dan ini merupakan sesuatu yang positif.

Sektor logistik dan permintaan gudang juga meningkat di Malaysia. Menurut laporan CBRE | WTW, raksasa teknologi global, Microsoft memiliki pusat data yang sedang dibangun di Kulai, dan Shell merelokasi operasi kantor pusatnya di Malaysia ke Miri. Di Melaka, produsen sensor optik Jerman, Leuze Electronic, saat ini sedang dalam tahap konstruksi cepat dan dijadwalkan selesai pada kuartal pertama 2022.

Baca: New industrial plant construction in Melaka is set to finish in the first quarter of 2022

Kawasan perkantoran di pusat kota Jakarta | Foto: Unsplash

SEKTOR PERKANTORAN
Dampak keseluruhan COVID-19 pada permintaan dan distribusi ruang kantor masih belum pasti, tetapi saat ini orang mengharapkan pekerjaan yang lebih fleksibel. JLL Singapura mengklaim bahwa prospek pasar real estat komersial, terutama untuk sektor perkantoran terlihat positif. Di Singapura, pengaturan jam kerja yang berubah-ubah tidak lagi wajib dan hingga 75% staf dapat kembali ke tempat kerja pada satu waktu. Tetapi sekali lagi, jika diizinkan, beberapa karyawan mungkin masih memilih untuk bekerja dari rumah kecuali semua masyarakatnya telah divaksinasi COVID-19.

Meskipun demikian, situasinya jauh lebih baik dibandingkan dengan lockdown masif pada tahun 2020, dan permintaan keseluruhan untuk ruang kantor kemungkinan akan meningkat di sisa tahun 2021. JLL percaya bahwa hal ini akan menyebabkan koreksi sewa kurang dari 5% pada tahun 2021 dibandingkan dengan penurunan 9,2% yang tercatat untuk tahun 2020.

Sesuai laporan JLL Indonesia, pada awal kuartal pertama, harga sewa perkantoran di kawasan CBD mengalami penurunan sebesar 0.6% jika dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Pasokan gedung perkantoran di kawasan CBD diperkirakan akan bertambah sekitar 280 ribu meter persegi hingga akhir tahun 2021.

Pada triwulan pertama ini, permintaan ruang perkantoran di kawasan CBD masih cukup besar. Tren perpindahan menuju gedung yang lebih baru dengan kualitas yang lebih baik masih tetap terjadi sehingga mengakibatkan total penyerapan menjadi negatif. Akan tetapi, JLL Indonesia melihat tingkat hunian di kawasan CBD masih stabil di angka 74%, mengingat tidak adanya gedung yang selesai dibangun di kuartal pertama ini. Hal yang sama juga terjadi pada kawasan non-CBD dengan tidak adanya penyelesaian bangunan baru di kuartal ini sehingga tingkat hunian di kawasan tersebut juga tetap stabil di angka 76%.

Perkantoran di CBD Jakarta | Sumber: JLL Indonesia

Perkantoran di Non-CBD Jakarta | Sumber: JLL Indonesia

Baca juga: The propeller framework: A workplace model for the new normal

Namun, di 19 kota utama APAC, penyerapan rata-rata pada ruang kantor turun 52% pada tahun 2020, sedangkan penawaran agregat tetap tinggi (2,1 kali permintaan) sesuai laporan Colliers. Karena pasokan terus tumbuh 50% tahun ini, sebagian besar pasar regional akan terus melihat rasio penawaran lebih tinggi daripada permintaan. Dengan kata lain, sektor perkantoran APAC cenderung lebih menyukai penyewa di atas tahun 2021 (karena harga akan semakin rendah). Dalam situasi normal, pandangan ini memfasilitasi kesepakatan sewa guna usaha jangka panjang, tetapi dengan ekonomi yang masih labil, para pebisnis mungkin tidak terburu-buru dalam mengambil keputusan jangka panjang.

Mengikuti tren APAC, permintaan kantor di Malaysia mungkin akan lebih rendah daripada pasokannya. Misalnya, ada pasokan masuk sebesar 6,1 juta kaki persegi ruang perkantoran di Klang Valley dari 12 gedung perkantoran yang akan dibangun khusus (laporan CBRE | WTW). Hal ini menimbulkan kekhawatiran akan meningkatnya kekosongan.

Adaptasi pengaturan bekerja dari rumah juga diharapkan menjadi tren di banyak kantor di Malaysia. Oleh karena itu, ruang dan gedung perkantoran diharapkan berkembang untuk tetap relevan, seperti dengan menonjolkan ruang kolaboratif atau hotdesking. Perubahan seperti ini mungkin berimplikasi pada struktur sewa, fleksibilitas, dan harga di masa depan.

Pembangunan hunian vertikal di Jakarta | Foto: Unsplash

SEKTOR LAINNYA
Di Jakarta, pasar ritel pada awal tahun ini terlihat mulai stabil dengan tingkat hunian berada di angka 87%. Meskipun tetap terdapat penutupan toko, pembukaan toko juga cukup aktif, terutama pada pusat perbelanjaan kelas menengah ke atas. Mulai terlihat angka positif pada tingkat serapan yang didorong dengan ekspansi yang dilakukan oleh peritel makanan dan minuman, diikuti oleh peritel peralatan rumah tangga dan perlengkapan olahraga. Tahun ini diperkirakan akan ada penambahan pasokan pusat perbelanjaan baru sebesar 140 ribu meter persegi, seperti apa yang dilaporkan oleh JLL Indonesia.

Sektor retail di Jakarta | Sumber: JLL Indonesia

Dengan munculnya e-commerce, pengecer harus mengkalibrasi ulang bisnis mereka dan ini berarti komitmen sewa mereka mungkin menurun. Untuk beberapa, toko fisik tetap penting, tetapi banyak yang telah beralih ke bisnis berbasis cloud atau mengadopsi model hibrida. Kecil kemungkinan ruang ritel yang akan datang akan mencapai hunian yang optimal.

Hunian vertikal di Jakarta | Sumber: JLL Indonesia

Para investor berhati-hati kendati tetap mencari peluang di tengah pandemi dan menaruh minat terhadap pasar properti di Indonesia, terutama di Jakarta. Menurut JLL Indonesia, mereka mengintip peluang yang siap menggeliat pada tahun 2021 ini, khususnya sektor perumahan, pergudangan, dan pusat data. Di sisi lain, stimulus dan kebijakan yang dilakukan pemerintah Indonesia terhadap sektor properti diharapkan dapat merangsang pasar.

Baca juga: Sepanjang 2021, Pemerintah Siapkan 108 Kegiatan Infrastruktur di 5 Destinasi Pariwisata Super Prioritas

Bisnis perhotelan juga mungkin terus berjuang untuk mencapai tarif kamar rata-rata sebelumnhya karena pariwisata tidak akan pulih dalam waktu dekat akibat penutupan perbatasan internasional. Tren sektor yang mungkin terlihat lebih positif adalah hunian. Pengaturan work-from-home dapat tetap dilakukan setelah pandemi dan ini mungkin meningkatkan permintaan akan ruang tamu dan kantor rumah (home office) yang lebih besar. Sedangkan untuk sektor infrastruktur, trennya akan tetap tinggi karena banyak negara di Asia-Pasifik menempatkannya pada daftar teratas prioritas pembangunan. — Construction+ Online