IN DESIGN

URBANtown Serpong & Karawang

Kebutuhan akan affordable housing atau hunian yang terjangkau bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) merupakan salah satu program satu juta rumah yang dicanangkan Presiden Joko Widodo pada April 2015 lalu. Sebagai salah satu developer terkemuka di Indonesia, PP Urban turut mengembangkan URBANtown, hunian terjangkau yang berada di di Serpong dam Karawang.

URBANtown merupakan hunian terjangkau dengan tipe vertikal yang didukung oleh pemerintah dengan pemberian dana Penanaman Modal Negara (PMN) untuk mengembangkan beberapa Kawasan. Berdasarkan riset PP Urban, hunian vertikal terjangkau ini ditujukan kepada generasi milenial dan generasi X sebagai target pasar. Berbeda dengan hunian terjangkau lainnya, URBANtown tidak hanya dapat digunakan sebagai tempat tinggal, namun juga menawarkan fasilitas pengembangan diri yang mengarah pada usaha entrepreneur bagi para penghuninya.

DUA KAWASAN, DUA PENDEKATAN DESAIN
URBANtown Serpong terletak di Ciater Raya, Serpong Utara. Hunian merupakan middle-rise setinggi 24 lantai dan menyediakan 1.200 unit hunian. Menyesuaikan lanskap urban di Serpong, URBANtown Serpong mengaplikasikan konsep desain yang dinamis.

Sementara itu, URBANtown Karawang menerapkan konsep desain industrial. Konsep ini diaplikasikan pada fasad, pemilihan warna terracotta, serta bangunan yang low-rise. Hunian low-rise ini menyesuaikan kebiasaan masyarakat Karawang yang didominasi oleh pekerja industri dan agrikultur yang biasa tinggal di landed house. URBANtown Karawang yang menyediakan sebanyak lebih dari 3.600 unit hunian diharapkan dapat menghadirkan suasana landed house yang didukung dengan pemilihan fasad untuk mencerminkan hunian tapak.

BAGI MILENIAL DAN GENERASI X
Sebelum melakukan proses desain, Departemen Research and Development (R&D) PP Urban terlebih dulu melakukan kajian mengenai segmen pasar, mempelajari behaviour, tren, serta passion dari target penghuni. Dari hasil riset, kedua hunian ini tepat jika ditujukan pada para milenial dan generasi X yang memiliki kecenderungan passion di sektor enterpreneur.

Untuk memenuhi kebutuhan tersebut, PP Urban merepresentasikan jiwa muda pada tower studio yang compact. Selain itu, juga didesain fasilitas pendukung untuk mengakomodasi aktivitas, kreativitas, dan inovasi bagi penghuni, yaitu entrepreneur center, coworking space, co-office, ruang meeting, kafe, communal space, ballroom, kolam renang, dan fasilitas olah raga. Urbantown diharapkan menjadi inkubator untuk mengakomodasi skill entrepreneur penghuninya.

KONSTRUKSI PRECAST
Konstruksi proyek URBANtown mengaplikasikan teknik dan material precast yang dipilih karena PP Urban memiliki pabrik precast, yaitu PP Precast. Penerapan precast dapat menekan biaya konstruksi sehingga memungkinkan terbangunnya affordable housing yang terjamin kualitasnya. Komponen precast yang disediakan, antara lain adalah pondasi, hub slab, tangga, dinding internal, dan dinding luar atau secondary skin. Dinding precast diaplikasikan menggunakan material yang paling premium sehingga memungkinkan output yang terbangun lebih cepat dan lebih rapi.

Berangkat dari pencatatan yang baik dari divisi R&D, berbagai modul gedung yang pernah dikerjakan oleh PT PP Urban dari generasi pertama sampai generasi ketiga memiliki perkembangannya yang cukup signifikan. Modul yang dicatat merupakan modul landed house maupun vertikal sehingga PP Urban memiliki template untuk berbagai teknologi dan metode kerja dengan percepatan yang bisa diatur dan dijadwalkan menyesuaikan teknologi bahan.

Salah satunya pada aspek dinding yang dulunya menggunakan dinding bata, namun sekarang berkembang menggunakan dinding internal yang dapat dikerjakan 4 sampai 7 kali lebih cepat. Inovasi ini dapat mereduksi tenaga kerja, mempercepat waktu pelaksanaan, mengurangi bahan, dan meningkatkan mutu. Aspek-aspek tersebut membuat PP Urban menjadi lebih kompetitif dan memperoleh keuntungan lebih besar dari teknologi ini. Informasi lebih jauh mengenai modular dan prefabrikasi dari PP Urban dapat disimak lebih lanjut pada wawancara setelah artikel ini.

Berbeda dengan strategi pemasaran hunian pada umumnya, URBANtown menerapkan sistem pembangunan terlebih dahulu sebelum kemudian dijual. Tantangan pada sistem ini adalah bagaimana mengedukasi calon pembeli untuk membeli vertical housing. Edukasi ini ditunjang dengan marketing fasilitas URBANtown yang menonjolkan berbagai fasilitas yang tersedia di hunian vertikal ini.


Wawancara dengan Erwan Kurniawan dan Fahmy Hermawan
PENGEMBANGAN MODULAR DAN PREFABRIKASI UNTUK KUALITAS YANG LEBIH BAIK
PP Urban merupakan anak perusahaan dari PT PP (Persero) Tbk yang sudah malang melintang menangani proyek-proyek konstruksi dan manajemen bangunan, termasuk pengerjaan precast. Sebagai pengembang, PP Urban menitikberatkan proyek-proyeknya pada hunian terjangkau, namun berkualitas baik. Kualitas baik ini menjadi salah satu fokus dari PP Urban, karena pengerjaan konstruksi, bahkan bahan baku precast-nya, juga berada dalam lingkup perusahaan yang sama sehingga dapat terkontrol dengan saksama.

Untuk mengetahui bagaimana proses kerja PP Urban dalam menangani proyek-proyek mereka, mulai dari desain hingga pelaksanaan di lapangan, maka wawancara Anton Adianto dari Construction+ Indonesia bersama Erwan Kurniawan selaku VP Operation Realty dan Fahmy Hermawan selaku VP Realty Development dari PP Urban akan menjelaskan hal tersebut.

Bagaimana PP Urban memfokuskan diri untuk melakukan inovasi dan pembangunan pada proyek-proyek hunian terjangkau dengan teknologi modular dan prefabrikasi?
Pengembangan kawasan yang berfokus pada penyediaan hunian terjangkau dan berkualitas menghadapi tantangan yang cukup berat. Beberapa tantangannya adalah menentukan harga jual unit hunian yang rendah, sementara harga lahan semakin mahal; perubahan tren pasar atas preferensi hunian; tuntutan kualitas bangunan dan kenyamanan; dan banyak hal lainnya. Oleh karena itu, PP Urban menyusun strategi untuk mengembangkan sistem modul yang ditunjang dengan sinergi lini bisnis precast yang akan menjadi senjata ampuh mengatasi permasalahan hunian terjangkau.

Apa masalah utama yang dihadapi oleh PP Urban seputar desain dan proyek pembangunan hunian terjangkau di Indonesia saat ini?
Desain merupakan salah satu faktor penting bagi keberhasilan bisinis kami. Membuat konsep desain yang tepat membutuhkan banyak upaya dan usaha yang sangat intensif, di antaranya melakukan kajian, riset, benchmarking, knowledge sharing, dan lesson learn dari berbagai konsep hunian yang terbaik di skala nasional maupun internasional untuk berinovasi dan meningkatkan keunggulan kompetitif pada semua produk hunian yang kami sediakan.

Terkait dengan prefabrikasi, proyek-proyek apa saja yang pernah, sedang dan akan ditangani oleh PP Urban hingga saat ini?
Proyek prefabrikasi yang kami kembangkan pada terdiri dari 5 elemen bangunan, yaitu komponen lantai, dinding, fasad, tangga dan pondasi. Penerapannya telah dilakukan pada proyek URBANtown Serpong dan URBANtown Karawang. Kami juga melakukan riset berbagai sistem gedung modular paling optimal yang saat ini pengembangannya memasuki versi 4.0, di mana kedua proyek pertama kami masih memakai versi 1.0. Perbedaannya adalah pada inovasi sistem portal struktur dan peningkatan teknologi bahan bangunan.

Apa kelebihan dan kekurangan dari sisi desain dan pelaksanaan yang dirasakan oleh PP Urban dari pemanfaatan teknologi modular dan prefabrikasi?
Keuntungan sistem modular adalah kualitas yang seragam dan terjamin, kemudahan pelaksanaan pekerjaan, kecepatan waktu pelaksanaan, pengurangan biaya produksi dan waste material, dan pengurangan jumlah tenaga kerja. Sementara itu, kekurangannya adalah penentuan profil gedung harus dilakukan jauh hari agar tidak menghambat waktu pelaksanaan. Kegagalan pada sistem modular dampaknya adalah efek domino pada master schedule proyek.

Dari sisi teknologi, bagaimana perkembangan modular dan prefabrikasi yang kemudian mendukung dan bermanfaat bagi dunia arsitektur dan konstruksi?
Kami bekerjasama dengan ahli struktur gedung pracetak, universitas negeri, dan laboratorium independen untuk mengembangkan inovasi produk pracetak, di mana material utamanya adalah beton dan besi beton yang menggunakan grade mutu tinggi. Kami juga memiliki pabrik pracetak sendiri yang mendukung pengembangan modul pracetak pada 5 komponen gedung yang telah teruji gempa dan terbukti memiliki durabilitas tinggi. Salah satu unit usaha kami merupakan produsen pracetak fasad unggulan skala nasional.

Mohon diceritakan proses desain hingga pengerjaan yang dilakukan oleh PP Urban dalam sebuah proyek hunian terjangkau, seperti yang diterapkan pada proyek URBANtown.
Desain diawali dengan membangun konsep yang paling tepat pada lokasi berbasis tren pasar. Konsep dilanjutkan dengan pekerjaan skematik untuk membangun profil gedung yang diinginkan dan memenuhi kaidah desain yang berlaku. Kemudian, pekerjaan pengembangan desain dilakukan untuk membangun detail utama gedung dengan memperhatikan kesesuaian biaya, mutu, dan waktu.

Selanjutnya, pekerjaan desain untuk konstruksi dilakukan dengan tujuan memberikan gambaran gedung secara detail sehingga dapat dikerjakan oleh tim pelaksana konstruksi. Pekerjaan gedung yang telah jadi akan melewati proses pemeriksaan secara menyeluruh dari segi teknis maupun non-teknis, di mana kelayakan gedung divalidasi melalui commissioning test dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Pada bagian akhir setelah gedung dinyatakan layak dan segala perbaikan telah dikerjakan, maka proses serah terima ke pembeli dapat dilakukan.

Teknologi modular atau prefabrikasi apa yang diharapkan akan hadir dan sesuai dengan iklim konstruksi di tanah air?
Sistem pracetak modular terbaik adalah sistem struktur gedung yang mengandung komponen pracetak pada seluruh bagian struktur gedung. Bangunan harus dibuat lebih ringan dan hemat energi sehingga memberikan dampak baik bagi lingkungan, menurunkan biaya produksi, dan menekan biaya pemeliharaan.

Apa harapan terbesar PP Urban terkait mengenai dunia arsitektur dan konstruksi, khususnya pada proyek-proyek yang memanfaatkan industri modular dan prefabrikasi di Indonesia?
Peningkatan mutu tinggi pada bahan utama pracetak, yaitu beton dan besi, menjadi tugas besar bagi industri properti, selain juga isu green design, bangunan yang compact, dan fungsional, namun tetap memiliki estetika yang indah. Selain itu, gedung yang tahan gempa dan nyaman untuk ditempati dengan harga terjangkau dan bangunan yang dapat diperluas sesuai kebutuhan masyarakat merupakan beberapa harapan kami.

 

DATA PROYEK
Nama Proyek: URBANtown
Lokasi: URBANtown Serpong: Jl. Raya Bukit Sarua, Ciputat, Tangerang Selatan, URBANtown Karawang: Jl. Kantor Desa Sukaluyu, Telukjambe Timur, Karawang
Selesai: 2020-2021
Luas Area: URBANtown Serpong: 1,4 hektar, URBANtown Karawang: 2,8 hektar
Luas Bangunan: URBANtown Serpong: T1: 16.021 meter persegi, T2: 34.535 meter persegi
URBANtown Karawang: T1: 7.799 meter persegi, T2: 14.400 meter persegi
Jumlah Lantai: URBANtown Serpong: 24, URBANtown Karawang: 8 & 16
Tinggi Bangunan: URBANtown Serpong: 71,2 meter, URBANtown Karawang: 23,55 meter & 47.65 meter
Jumlah Unit: URBANtown Serpong: T1: 483 T2: 1.104, URBANtown Karawang: T1: 308 T2: 510
Klien/Pemilik: PT PP Urban
Konsultan Arsitektur: URBANtown Serpong: PT KIND, URBANtown Karawang: PT Desain Sarana Intermatra
Konsultan Sipil & Struktur: URBANtown Serpong: PT Concedo Efigies Idea, URBANtown Karawang: PT Concedo Efigies Idea & PT Dinamika Inti Rekayasa
Konsultan Mekanikal & Elektrikal: URBANtown Serpong: PT KIND, URBANtown Karawang: PT Cipta Mandiri Perencana & PT Malmass Mitra Teknik
Quantity Surveyor: URBANtown Serpong: PT PP Urban, URBANtown Karawang: PT PP Urban
Foto/Gambar: PP Urban

cplus-ad3